과거 서브프라임 모기지 사태란

안녕하세요 yj news입니다. 

오늘은 과거 일어났던 서브프라임 모기지에 대해 알아보겠습니다. 

모기지는 간단하게 장기주택자금대출입니다. 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)를 발행하고 투자자에게 팔게 됩니다. 그리고 투자금은 금융기관에 지급하게 됩니다. 그냥 우리나라에서는 간단하게 주택을 담보로 장기 대출을 해주는 제도라고 생각하시면 됩니다. 

근데 서브프라임 모기지 사태라는 것이 있습니다.

 서브프라임이란 미국의 주택담보대출 신용등급의 가장 아래에 있는 등급입니다. 서브프라임은 프라임에 비해 금리가 약 2~4%정도 높습니다. 우리나라도 낮은 신용등급에 높은 금리 상품이 대출되는 것이랑 비슷합니다. 당시 1%대 저금리로 인해 낮은 이자로 대출을 받을 수 있었습니다. 당시 집값도 상승세였기 때문에 많은 사람들이 내가 살집도 있지만 투자의 목적으로 대출을 받아 주택을 2-3채씩 사려고 합니다. 

이렇게 수 많은 사람들이 주택을 사기 시작하고 공급보다 수요가 많아지면서 주택 가격 상승은 더욱 빨라집니다. 

여기서 모기지 대출 채권 등을 기초자산으로 해서 유동화증권을 발행하고 이를 CDO라고 합니다. 

당시 이 부채담보부증권(CDO)는 안정적인 수익을 올려주고 있었습니다. 

이 CDO를 발행하고 금융기관은 투자자에게 넘김으로써 투자금을 받아 금융기관은 유동성을 확보하고 추가로 재투자 할 수 있는 방식이었습니다. 

프라임 등급에서 파생된 CDO는 안정적이었습니다. 

우량등급을 프라임이라고 하며 안정적인 수입과 안정적인 재산이 있어서 대출 이자와 원금을 갚지 않을 확률은 많이 없었고 회수율이 좋지만 많은 고객이 있지는 않았습니다. 

많지 않은 고객과 추가로 프라임 대출을 받는 사람도 더 이상 늘어나지 않았습니다. 그래서 신규로 CDO를 발행 할만한 건덕지가 없었습니다. 

그래서 눈을 더 낮춰 서브프라임 등급까지 조금 더 쉽게 대출을 해주기 시작합니다. 처음엔 서브프라임 등급에게 완화된 조건으로 대출을 해주기 시작했습니다. 그래서 대출 수요가 있었지만 이것도 시간이 지나 서브프라임 대출도 충분히 받게되고 더 많은 사람에게 대출을 해주기위해 조건을 없애버립니다. 

수입이 없어도 자산이 없어도 일단 대출해주고 보는 방식이었습니다. 이렇게 계속해서 CDO를 발행하고 투자자에게 넘깁니다. 

미국내 금융기관 뿐만아니라 여러 나라에서 이 CDO를 찾고 점점 더 많이 그리고 크게 투자하기 시작합니다. 그래서 조건을 아예 없애버리고 대출을 해주면서 CDO를 발행하게 됩니다. 사실 당시인식 자체가 주택과 관련한 대출인데 다른건 조금 못갚더라도 주택에 대한 이 대출은 거의 갚을거라는 인식도 있었다고 합니다. 아무튼 이런 대출 거품은 점점 커지고 그 정도는 점점 심해져서 버블을 가속화 시켰습니다. 

이렇게 점점 오르기만 하는 주택가격이 있었고 최고조에 달하는 시점에서 고객은 주택을 다시 팔기 시작합니다. 주택을 담보로 대출을 받은상태에서 이자, 원금을 갚지 못하면 집을 포기하고 팔면된다는 인식이 있었습니다. 그리고 실제로 그렇게 팔기 시작했고 수 많은 사람들이 이자율을 견디지 못하고 집을 내놓았습니다. 이렇게 일단 주택가격은 폭락하게 됩니다. 

이렇게 대출 이자와 원금이 회수가 안되자 이를 기초자산으로 발행한 CDO도 수익률이 떨어지고 마이너스까지 내려가게 됩니다. 이 과정에서 당연히 투자자들은 자신의 돈을 지키기 위해 돈을 빼내기 시작합니다. 

그리고 이 CDO로 덩치를 키워오던 금융기관은 투자자, 고객들이 돈을 빼가기 시작하자 바로 무너지기 시작합니다. 당장 고객과 투자자의 돈을 지급할 능력이 없었기 때문입니다. 이런 사태로 얽히고 섥힌 금융상품과 기관이 하나씩 도미노처럼 무너지게 됩니다. 이 사건이 서브프라임모기지입니다.